Um eine Immobilienbewertung durchführen zu können, muss im Vorfeld die zu bewertende Immobilie genau analysiert werden. Alle objektbezogenen Unterlagen, wie Grundbuch, Teilungsurkunde, Bauakte, Mietverträge oder Mietenauftellung etc. habe ich genau zu prüfen. Denn beispielsweise können sich Dienstbarkeiten oder ein eingetragener Nießbrauch sich negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken. Nach der Prüfung der Objektunterlagen, folgt zwingend eine umfangreiche Vor-Ort-Besichtigung der gesamten Immobilie. Sie ist für eine Immobilienwertermittlung unerlässlich. Die Anwesenheit des Auftraggebers ist empfehlenswert, um detaillierte Fragen klären zu können. Dies führt zu einem genaueren Gutachten.
Bei der Besichtigung habe ich mich auf folgende Merkmale konzentrieren:
- Augenscheinliche Prüfung des Grundstückes
- Plausibilisierung der Flächenangaben im Grundbuch
- Objektgröße
- Einhaltung der Abstandsflächen
- Plausibilisierung der Grundrisse
- ggf. eigenes Aufmaß bei abweichender Bauausführung
- Raumhöhe (zu niedrig, zeitgemäß, zu hoch)
- Flächenzuschnitt und Raumaufteilung (viele kleine Räume, Durchgangszimmer, …)
- Anzahl der Räume
- Gebäudealter / Restnutzungsdauer
- Ausstattung der Immobilie
- Zustand der Immobilie (Baumängel und Bauschäden)
- Energieversorgung (Heizung)
- Energieeffizienz (Isolierung)
- objektspezifische Lagemerkmale (bspw. umliegende Lärmbelästigung durch Flugzeuge)
- Zustand der Außenanlagen
- Umnutzungs- / Umwidmungsmöglichkeiten / zukünftige Nutzung
- Denkmalschutz
- bei geringer Restnutzungsdauer: Abrisshäuser – Bodenwert – Abrisskosten = Wert
- Fotodokumentation der Immobilie und Befunde
Je nach Art des Objektes können unterschiedliche Aspekte bei der Objektanalyse im Vordergrund stehen, sodass es ein allgemeingültiges Analyse-Schema und eine allgemeingültige Gewichtung der Analysebereiche nicht gibt.
Die Anwesenheit des Auftraggebers ist empfehlenswert, um detaillierte Fragen klären zu können. Dies führt zu einem genaueren Gutachten.
Im Scheidungsfall wird die Anwesenheit beider Parteien vorausgesetzt, um Konfliktpotenzial zu vermeiden. Ein Streit über ein Gutachten erfordert ein Gegengutachten und ein Schiedsgutachten…
