Zu § 21 (Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren)
21. Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren werden auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und den diesen Kaufpreisen entsprechenden, in den Formeln unter Nummer 21.(2) und 21.(3).2 genannten Eingangsgrößen ermittelt.
Dabei sind die Kaufpreise und die Eingangsgrößen ggf. entsprechend anzupassen (vgl. § 12 Absatz 3 Satz 2 Nummer 2).
Aus einer ausreichenden Anzahl dementsprechend für einzelne Kauffälle ermittelter Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren werden mithilfe statistischer Verfahren durchschnittliche regional gültige Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren für bestimmte Teilmärkte ermittelt
KP* geeigneter Kaufpreis +/- boG
RE Reinertrag
BW Bodenwert
boG besondere objektspezifisch Grundstücksmerkmale
n Restnutzungsdauer
q 1+ LZ0-i
LZi Liegenschaftszinssatz in 1-ter Näherung
Die Iteration ist so lange zu wiederholen, bis keine nennenswerten Differenzen mehr auftreten.
§ 21_ImmoWertV – Liegenschaftszinssätze https://www.buzer.de/21_ImmoWertV.htm
(1) Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren dienen der Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) 1 Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. 2Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens nach den §§ 27 bis 34 auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen ermittelt.
Zu § 33 (Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz)
33.1 Zur Sicherstellung der Modellkonformität sind bei der Wertermittlung das bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (§ 21 Absatz 2) verwendete Ableitungsmodell und die zugrunde gelegten Modellansätze zu beachten (vgl. § 10 Absatz 1).
33.2 Erhebliche Abweichungen der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale, die nicht sachgerecht über eine Anpassung des Liegenschaftszinssatzes oder anderweitig berücksichtigt werden können, sind in der Regel als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (vgl. § 8 Absatz 3 Satz 1).
33.3 Der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz darf nur auf solche Wertanteile des Wertermittlungsobjekts angewandt werden, die auch der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (§ 21 Absatz 2) zugrunde lagen. Andere Wertanteile sind in der Regel als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (vgl. § 8 Absatz 3 Satz 1).
§ 33_ImmoWertV – Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz https://www.buzer.de/33_ImmoWertV.htm
Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes ist der nach § 21 Absatz 2 ermittelte Liegenschaftszinssatz auf seine Eignung im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Satz 2 und 3 an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.
Kapitalisierungszinssatz bei der Ermittlung von Beleihungswerten BelWertV §12
Für die Ermittlung von Beleihungswerten ist der Kapitalisierungszinssatz gemäß BelWertV §12 (3) + (4) unter Berücksichtigung der Anlage 3 maßgeblich: Für Hotels ist ein Aufschlag von 0,5 % zu berücksichtigen.
Grundsteuer ab 1. Januar 2022
§ 188_BewG – Liegenschaftszinssatz https://www.buzer.de/188_BewG.htm
(1) Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.
(2) Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Absatz 2 und 3. Soweit derartige Liegenschaftszinssätze nicht zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
1. 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke,
2. 4,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
3. 5,0 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
4. 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke.
7 Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
§ 256_BewG – Liegenschaftszinssätze https://www.buzer.de/256_BewG.htm
(1) 1Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. 2 Bei der Bewertung bebauter Grundstücke gelten die folgenden Zinssätze:
1. 2,5 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser,
2. 3,0 Prozent für Wohnungseigentum,
3. 4,0 Prozent für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
4. 4,5 Prozent für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen.
(2) 1 Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern im Sinne des § 249 Absatz 2 und 3 verringert sich der Zinssatz nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder der Bodenwert nach § 247 Absatz 3 je Quadratmeter den Betrag von 500 Euro je Quadratmeter übersteigt. 2 Ab einem Bodenrichtwert oder Bodenwert nach § 247 Absatz 3 je Quadratmeter in Höhe von 1.500 Euro je Quadratmeter beträgt der Zinssatz für Ein- und Zweifamilienhäuser einheitlich 1,5 Prozent.
(3) 1 Bei der Bewertung von Wohnungseigentum im Sinne des § 249 Absatz 5 verringert sich der Zinssatz nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 um jeweils 0,1 Prozentpunkte für jede vollen 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder der Bodenwert nach § 247 Absatz 3 je Quadratmeter den Betrag von 2.000 Euro je Quadratmeter übersteigt. 2 Ab einem Bodenrichtwert oder Bodenwert nach § 247 Absatz 3 je Quadratmeter in Höhe von 3.000 Euro je Quadratmeter beträgt der Zinssatz für Wohnungseigentum einheitlich 2 Prozent.
