Liquidation

Für eine Bank (BelWertV) zumindest, bemisst sich der Wert einer Kirche als Beleihungsobjekt, nach dem Grundstückswert minus Abrisskosten. Soviel ist schonmal klar. Eine Bank folgt der Logik, dass ein Grundstück mehr wert ist, wenn man die bestehende (unrentable) Substanz entfernt.

1 Liquidationsverfahren bei unwirtschaftlichen- und Beleihungs-Objekten

In der simpelsten aber auch drastischsten Situation (ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gemäß § 194 BauGB, z. B. Zwangsversteigerung, negativer Reinertrag, geringe RND, fehlende Drittverwendungs– (z. B. andere Konfession, EVLKS, Römisch-katholische Kirche) bzw. fehlende Umwidmungsmöglichkeiten (z. B.: wegen Nichtgenehmigung seitens der Kirchengemeinde z. B. EVLKS (im vorliegenden, Fall die Stiftung), des Bauaufsichtsamts oder der unteren Denkmalschutzbehörde), ist die absolute Untergrenze der Bewertung / Wertermittlung das Liquidationswertverfahren. Wir erinnern und an die Logik der Bank, die immer eine „Kreditentscheidung“ gemäß § 16  Pfandbriefgesetz (PfandBG) ist. Der Marktwert/Beleihungswert (BelW) ist hier der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag (ST) zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Im Vergleich zum Verkehrswert, darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und Umwidmungsmöglichkeiten ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Diskontierter Bodenwert abzüglich der Freilegungskosten gemäß § 13  Abs. 1 BelWertV. 

Ermittlung der gewöhnlichen Abriss-/Freilegekosten gemäß §13 Abs. 2 BelWertV <30 j. RND

Abriss-/Freilegekosten 200 €/m² BGF × 17.901 m² BGF 3.585.200 €

Diskontierung des Bodenwertes 

Für die Freilegung setze ich 2 Jahre Freilegung und 2 % LSZ für Gewerbe an. Ergibt einen Diskontierungsfaktor (AbF) von: 9,61 = 1/((1+q)^n), q = 1+z/100).

Flurstück 11, An der Frauenkirche: 9.762.100 € BW-M × 0,9612 AbF = 9.383.026 €,
Abriss-/Freilegekosten: 1.149.800 € × Faktor 0,9612 = 3.445.200 €

Diskontierter Bodenwert 9.383.026 € – diskontierte Abriss-/Freilegekosten ca.: 3.445.200 € = Beleihungswert (BelW) ca.: 5.937.044 € Eine andere Möglichkeit besteht darin, den Bodenwert (BW-M) ca.: 9.762.100,– € + 1 € Erinnerungswert anzusetzen. Abriss-/Freilegekosten trägt dann der neue Eigentümer.

Als Immobilienmakler würde ich, in diesem unwahrscheinlichen Fall; Bodenwert (BW-M) ca.: 9.762.100,– € abzüglich der Abriss-/Freilegekosten von ca.: 3.585.200 € für den Verkauf ansetzen. Also ca.: 6.180.000 € zum Stichtag 20.08.2026.