Liquidation

Für eine Bank (BelWertV) zumindest, bemisst sich der Wert einer Kirche als Beleihungsobjekt, nach dem Grundstückswert minus Abrisskosten. Eine Bank folgt der Logik, dass ein Grundstück mehr wert ist, wenn man die bestehende (unrentable) Substanz entfernt.

1 Liquidationsverfahren bei unwirtschaftlichen- und Beleihungs-Objekten

In der simpelsten aber auch drastischsten Situation (ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gemäß § 194 BauGB, z. B.:

• Ruine,
• Zwangsversteigerung,
• negativer Reinertrag ReE, =WENN(nach § 9 Abs. 2 verminderter Reinertrag = ‚EW BelWertV‘!H33=0 ;’Diskontierter Bodenwert‘!J64;WENN(‚EW BelWertV‘!H33<0;’Diskontierter Bodenwert‘!J64 25;’EW
• geringe Restnutzungsdauer RND,
• fehlende Drittverwendungs– (z. B. andere Konfession, EVLKS, Römisch-katholische Kirche) bzw.
• fehlende Umwidmungsmöglichkeiten (z. B.:
  • wegen Nichtgenehmigung seitens der Kirchengemeinde z. B. EVLKS (im vorliegenden, Fall die Stiftung),
  • des Bauaufsichtsamts oder
  • der unteren Denkmalschutzbehörde),
• oder bei Beleihung (BelWertV)

ist die absolute Untergrenze der Bewertung / Wertermittlung das Liquidationswertverfahren.

Wir erinnern und an die Logik der Bank, die immer eine „Kreditentscheidung“ gemäß § 16  Pfandbriefgesetz (PfandBG) ist. Der Marktwert/Beleihungswert (BelW) ist hier der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag (ST) zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Im Vergleich zum Verkehrswert, darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und Umwidmungsmöglichkeiten ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Bei Kleindarlehen bis 600.000 € (nach der Novelle 2022) gelten vereinfachte Verfahren nach § 24 BelWertV. Bei einer Ruine mit einer (sakralen) Nutzung ist die Bewertung nach (BelWertV) hochspezifisch, da herkömmliche Marktdaten für Sakralbauten oft fehlen.

Diskontierter Bodenwert abzüglich der Freilegungskosten gemäß § 13  Abs. 1 BelWertV.

BW = Ertragswert = Beleihungswert (BelW) ca.: 4.040.000 € gemäß § 13  Abs. 1 BelWertV

Für die Freilegung setze ich 2 Jahre Freilegung und  9,o % LSZ für Gewerbe an.

Ergibt einen Diskontierungsfaktor (AbF) von: 0,776 = 1/((1+q)^n), q = 1+z/100).

§ 13 (1) Satz 1 Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags (0 € ReE § 8 BelWertV ) um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 9 Abs. 2 BelWertV kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage (0 €), so ist als Ertragswert des Beleihungsobjekts abweichend von § 8 Abs. 3 nur der Bodenwert  (6.820.152 € BW) nach Maßgabe des Satzes 4 anzusetzen.

Diskontierung des Bodenwertes 

Flurstück 11, An der Frauenkirche: 8.785.890 € BW-G × 0,776 AbF = 6.820.152 € BW,

(§ 15 BelWertV) Diskontierter Bodenwert (BW) 6.820.152 € – diskontierte Abriss-/Freilegekosten ca.: 3.445.200 €

Satz 2 Der Bodenwert BW (Flurstück 11, An der Frauenkirche: 8.785.890 € BW-G) ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten (3.585.200 €) zu mindern, die aufzuwenden wären, um das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken anzugleichen. Satz 3 Gewöhnliche Kosten im Sinne des Satzes 2 sind insbesondere die Abbruchkosten (3.585.200 €) für die baulichen Anlagen.

Abriss-/Freilegekosten 200 €/m² BGF × 17.901 m² BGF 3.585.200 €

Satz 4 Der so ermittelte, um die Abbruchkosten (3.585.200 €) verminderte Bodenwert (8.785.890 € BW-G) ist vom Zeitpunkt (ST: 2028 = 2 Jahre), an dem das Grundstück (Flurstück 11) unbebaut zur Verfügung stünde, auf den Wertermittlungsstichtag (ST: 2026) mit dem für die zulässige Nutzung (Sakral) heranzuziehenden Mindestkapitalisierungszinssatz für gewerbliche Objekte 6,5 % + Risikoaufschlag: Da Sakralbauten (Kirchen, Kapellen) schwer drittverwendungsfähig sind, setze ich einen Aufschlag von 7,0 % bis 8,5 % auf diesen Mindest-Kapitalisierungszinssatz an (= 9,o % LSZ), abzuzinsen (0,776 AbF).

Diskontierung

Flurstück 11, An der Frauenkirche: 8.785.890 € BW-G – Abbruchkosten (3.585.200 €) × 0,776 AbF = 6.820.152 € BelWert, vorausgesetzt, die Genehmigung gemäß § 12 (Genehmigungspflichtige und anzeigepflichtige Vorhaben an Kulturdenkmalen) SächsDSchG,  liegt vor

§13 (2) Satz 1 Bei einer Restnutzungsdauer (RND 49 Jahre sakrale Nutzung) der baulichen Anlage von weniger als 30 Jahren ist auch der Anteil des Bodenwerts am Reinertrag (0 €) über die Restnutzungsdauer (RND 49 Jahre) der baulichen Anlage zu kapitalisieren

Eine andere Möglichkeit besteht darin, den Bodenwert (BW-M) ca.: 9.762.100,– € + 1 € Erinnerungswert anzusetzen. Abriss-/Freilegekosten trägt dann der neue Eigentümer.

Als Immobilienmakler würde ich, in diesem unwahrscheinlichen Fall; Bodenwert (BW-M) ca.: 9.762.100,– € abzüglich der Abriss-/Freilegekosten von ca.: 3.585.200 € für den Verkauf ansetzen. Also ca.: 6.180.000 € zum Stichtag 20.08.2026.

Eigene Aufnahmen der Ruine